명도소송은 소송기간이 늘어나면 늘어날수록 손해이기 때문에 철저한 준비가 필요합니다.
명도소송을 진행할 수 있는 대표적인 사례에 대하여 몇 가지 알아보자면 다음과 같습니다.
- 임차인이 임대료를 일반 주택 기준으로 2기 이상, 상가 기준으로 3기 이상 연체를 한 경우
- 임차인이 건물 목적에 맞지 않게 공간을 사용하거나 불법 건축물 등을 지어 임대인에게 손해를 입히는 경우
- 경매를 통하여 부동산 낙찰을 받게 되었는데 해당 부동산에 거주하던 사람들이 갈 곳이 없다 하여 나가지 않는 경우
이러한 경우 임대차 계약을 진행하여 그 공간에 대한 권리를 가지게 되었다 하여도 더 이상의 그 권리를 유지할 수 없는 경우가 됩니다. 그렇게 되면 퇴거 요청을 하게 되고 퇴거 요청에 지속적으로 불응을 할 시 법적절차를 진행할 수밖에 없습니다.
명도소송, 왜 필요한 것인가
명도소송이라 함은 매각 대금을 낸 뒤 6개월 이내 즉 인도명령 신청 기간이 지났거나 채무자 및 소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당의 부동산을 점유하고 있을 경우에 매수인이 해당 부동산을 점유하기 위해 진행하는 소송으로 해당의 사안에 경우 명확한 권리관계를 바탕으로 청구하는 것이기 때문에 소를 제기하기 전 사전적 대응이 매우 중요합니다.
사전적 대응 조치로는 임대차계약 해지통보, 내용증명 발송, 부동산 점유 이전금지 가처분 등이 있습니다.
임대차계약 해지통보 / 내용증명 발송 / 부동산 점유이전금지 가처분
소송 이전에 진행해 두어야 할 부분 중에 점유 이전금지 가처분은 만일 상대방이 소송 중에 다른 이에게 점유를 이전한다면 승소를 하더라도 강제집행을 하기가 어렵습니다. 새로운 점유자를 상대로 모든 절차를 처음부터 다시 시작해야 할 수도 있는데요. 이러한 상황들을 방지하기 위해선 가처분 신청을 해두는 것이 중요합니다.
이후에 명도소송 소장이 접수가 되면 서면공방을 거쳐서 재판이 진행이 됩니다. 명도소송기간의 경우에는 인도명령과 달리 제기 기간에 제한이 존재하며, 여기서 승소 판결이 나면 먼저 임차인에게 계고 통지를 합니다. 계고에도 명도를 하지 않을 시에는 강제집행을 하게 되는 것입니다.
점유 이전 가처분을 진행하는 데에는 1개월 정도의 기간이 소요가 될 수 있습니다.
내용증명 작성방법 및 유의사항
명도소송기간 전에 임대차계약 해지 통보의 경우 구두로 할 수도 있고 문자메시지나 전화를 통해 진행을 할 수 있지만 법적인 분쟁 가운데 상대가 전달받지 못하였다고 할 수도 있기 때문에 확실하게 하는 것이 좋습니다. 이때에 내용증명을 활용이 가능한데요. 이는 개인 간의 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경에 대한 부분을 문서화한 것으로 발송인이 문서를 발송하였다는 것을 등본에 의해 우체국에서 공적으로 증명해 주는 제도입니다.
따라서 상대방에게 계약해제 등 어떠한 사실을 정확하게 알리는 목적을 가지고 있으며, 정하여진 기한 내에 그 내용을 이행하지 않을 경우 법적인 조치를 취할 것을 알려 심리적인 압박을 줄 수 있습니다. 또한 추후에 법적인 분쟁 속에서 중요한 증거로 활용이 될 수 있기 때문에 소 제기 전에 내용증명을 먼저 발송하는 것이 중요합니다.
명도소송 중에 마지막 강제집행의 경우에는 퇴거해 달라는 결론이 떨어졌음에도 불구하고 끝까지 버티며 퇴거하지 않는 세입자를 쫓아내기 위하여 진행이 되는 절차입니다. 이를 신청하게 되면 집행관이 임차인을 내쫓기 위해 강제 집행을 합니다. 집행 당일 임차인의 물건까지 모두 꺼내게 되면 명도소송의 절차가 마무리됩니다.
명도소송은 빠르면 3개월에서 4개월, 평균적인 기간은 6개월에서 최대 1년 정도의 기간이 소요가 됩니다.
하지만 소송의 목적물이 주거용인지 상업용 공간인지. 임대차 보호법의 적용을 받을 수가 있는지 특약 설정 또는 보상 희망 문제가 발생했는지 등 여러 사정에 따라서 분쟁의 기간이 줄기도 하고 늘어나기도 합니다. 특히나 상가 건물 임차인일 경우에는 권리금 같은 문제 등으로 시간을 벌기 위해 가능한 재판을 지연시키려고 하여 소송기간이 길어질 수 있습니다.
명도소송기간이 늘어나게 되면 임대인에게는 많이 불리한 상황으로 갈 수 있기 때문에 기간을 단축하기 위해선 그만큼의 철저한 준비가 필요하므로 전문 법률가의 상담을 통하여 해결하시는 것을 권하여 드립니다.
명도소송을 진행할 수 있는 대표적인 사례에 대하여 몇 가지 알아보자면 다음과 같습니다.
이러한 경우 임대차 계약을 진행하여 그 공간에 대한 권리를 가지게 되었다 하여도 더 이상의 그 권리를 유지할 수 없는 경우가 됩니다. 그렇게 되면 퇴거 요청을 하게 되고 퇴거 요청에 지속적으로 불응을 할 시 법적절차를 진행할 수밖에 없습니다.
명도소송이라 함은 매각 대금을 낸 뒤 6개월 이내 즉 인도명령 신청 기간이 지났거나 채무자 및 소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당의 부동산을 점유하고 있을 경우에 매수인이 해당 부동산을 점유하기 위해 진행하는 소송으로 해당의 사안에 경우 명확한 권리관계를 바탕으로 청구하는 것이기 때문에 소를 제기하기 전 사전적 대응이 매우 중요합니다.
사전적 대응 조치로는 임대차계약 해지통보, 내용증명 발송, 부동산 점유 이전금지 가처분 등이 있습니다.
소송 이전에 진행해 두어야 할 부분 중에 점유 이전금지 가처분은 만일 상대방이 소송 중에 다른 이에게 점유를 이전한다면 승소를 하더라도 강제집행을 하기가 어렵습니다. 새로운 점유자를 상대로 모든 절차를 처음부터 다시 시작해야 할 수도 있는데요. 이러한 상황들을 방지하기 위해선 가처분 신청을 해두는 것이 중요합니다.
이후에 명도소송 소장이 접수가 되면 서면공방을 거쳐서 재판이 진행이 됩니다. 명도소송기간의 경우에는 인도명령과 달리 제기 기간에 제한이 존재하며, 여기서 승소 판결이 나면 먼저 임차인에게 계고 통지를 합니다. 계고에도 명도를 하지 않을 시에는 강제집행을 하게 되는 것입니다.
점유 이전 가처분을 진행하는 데에는 1개월 정도의 기간이 소요가 될 수 있습니다.
내용증명 작성방법 및 유의사항
명도소송기간 전에 임대차계약 해지 통보의 경우 구두로 할 수도 있고 문자메시지나 전화를 통해 진행을 할 수 있지만 법적인 분쟁 가운데 상대가 전달받지 못하였다고 할 수도 있기 때문에 확실하게 하는 것이 좋습니다. 이때에 내용증명을 활용이 가능한데요. 이는 개인 간의 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경에 대한 부분을 문서화한 것으로 발송인이 문서를 발송하였다는 것을 등본에 의해 우체국에서 공적으로 증명해 주는 제도입니다.
따라서 상대방에게 계약해제 등 어떠한 사실을 정확하게 알리는 목적을 가지고 있으며, 정하여진 기한 내에 그 내용을 이행하지 않을 경우 법적인 조치를 취할 것을 알려 심리적인 압박을 줄 수 있습니다. 또한 추후에 법적인 분쟁 속에서 중요한 증거로 활용이 될 수 있기 때문에 소 제기 전에 내용증명을 먼저 발송하는 것이 중요합니다.
명도소송 중에 마지막 강제집행의 경우에는 퇴거해 달라는 결론이 떨어졌음에도 불구하고 끝까지 버티며 퇴거하지 않는 세입자를 쫓아내기 위하여 진행이 되는 절차입니다. 이를 신청하게 되면 집행관이 임차인을 내쫓기 위해 강제 집행을 합니다. 집행 당일 임차인의 물건까지 모두 꺼내게 되면 명도소송의 절차가 마무리됩니다.
하지만 소송의 목적물이 주거용인지 상업용 공간인지. 임대차 보호법의 적용을 받을 수가 있는지 특약 설정 또는 보상 희망 문제가 발생했는지 등 여러 사정에 따라서 분쟁의 기간이 줄기도 하고 늘어나기도 합니다. 특히나 상가 건물 임차인일 경우에는 권리금 같은 문제 등으로 시간을 벌기 위해 가능한 재판을 지연시키려고 하여 소송기간이 길어질 수 있습니다.
명도소송기간이 늘어나게 되면 임대인에게는 많이 불리한 상황으로 갈 수 있기 때문에 기간을 단축하기 위해선 그만큼의 철저한 준비가 필요하므로 전문 법률가의 상담을 통하여 해결하시는 것을 권하여 드립니다.