부동산공동매수 부동산실명법 명의신탁 조합 정산금청구
00시 소재 식당을 원고들(2인)과 피고가 각 1억원씩 투자하여 피고 명의로 취득하였고, 이 돈을 매매대금 및 인테리어비용으로 사용하고 피고는 자기명의로 대출을 받아 가게의 월세를 받아 이자를 지급해 오며 독단적으로 운영을 해왔고 원고들이 항의하자 원고들에게 1/3씩 지분이 있다는 확인서를 작성해주었습니다.
이후 피고는 매입한 식당 사업상 채무가 너무 많아 지급할 돈이 없다거나 운영비를 부담하라며 계속 돈의 지급을 요구하며 식당의 수입은 공개하지 않는 상황이었습니다. 참다 못한 원고들은 지급한 투자금 원금을 돌려받기 원한다며 소송을 의뢰하였습니다.
이에 원고 측은 공동매수약정을 매도인은 알지 못하므로 계약명의신탁에 해당하고 매도인은 이 사실을 알지 못하므로 명의신탁은 무효이므로 지급한 매매대금을 부당이득으로 원고에게 반환하라고 주장하였습니다. 그러자 피고는 이 사건 공동매수약정은 민법상 조합계약에 해당하며 원고들이 공사대금 등 자신의 채무를 이행하지 않아 적자를 보는 상태이고 동업해지사유도 없고 정산을 하면 오히려 손해가 있다고 주장하였습니다.
즉, 간단하게 아래 등식의 주장을 하는 것입니다.
계약명의신탁+매도인의 선의(명의신탁을 모른다)->매수자금 부당이득반환
이에 법원은 피고는 계약명의신탁에 기한 매수당사자가 되어 원고들의 자금에 자신의 자금을 더하여 매도인으로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 이 사건 부동산 에 관하여는 피고 단독 명의로 소유권이전등기를 마쳤다고 봄이 상당하고 매도인이 명의신탁약정을 알았다고 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서의 규정에 따라 피고가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 단독으로 취득하였다 할 것이므로, 명의수탁자인 피고는 법률상 원인 없이 원고들로부터 제공받은 매수자금 상당의 이익을 얻었다고 할 것이어서 이를 원고들에게 반환할 의무가 있다고 하였고, 피고가 주장하는 조합관계로 보기에 부족하다고 하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
명의신탁과 조합관계에 대한 판결을 부연하여 설명드립니다.
부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해를 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다(2002다66922). |
수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있으나, 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 그 조합체가 그 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다(2003다25256). |
원고와 피고 2 등이 결성한 조합체가 이 사건 임야를 매수하여 피고 2 앞으로 이전등기를 마쳤으므로, 조합체가 피고 2에게 임야를 명의신탁한 것으로 보아야 한다. 이 경우 조합재산은 피고 2에 대한 매매대금에 해당하는 부당이득반환채권 등이고 신탁부동산인 이 사건 임야는 조합재산이 될 수 없다. 따라서 원고의 탈퇴 또는 해산으로 조합관계가 종료되었다고 해도 원고는 이 사건 임야가 조합재산임을 전제로 지분이전등기를 청구할 수 없다.( 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결 [소유권이전등기말소등] > 종합법률정보 판례)
민법상 조합계약은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약으로서 공동의 목적 달성이라는 정도를 넘어 특정한 사업을 공동경영하는 약정에 한하여 이를 조합계약이라 할 수 있다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다60778판결 참조). 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위해 동업체에서 매수한 것이 되려면 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공유가 아닌 동업 체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 할 것이고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 그 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다(대 법 원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결 등 참조).
동업자(조합)중 1인 명의로 소유권이전등기한 경우
<동업자 중 1인 명의로 등기한 경우의 법률관계>
단순히 공동으로 매수하였다가 파는 경우는 공유로 볼 수 있겠지만 부동산을 사서 개발을 한다거나 하는 특정사업을 하는 관계는 동업을 하는 관계로 조합으로 볼 수 있습니다.
또한 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우 매수인들 사이의 법률관계는 공유 관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체 에서 매수한 것일 수도 있다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결 등 참조).
동업을 하면서 그 명의를 동업자 중 한 사람으로 한 경우는 계약명의신탁에 해당하고 매도인이 이 사실을 모르는 경우는 그 부동산 자체는 동업재산이 아닙니다. 2017다246180 판결에 따르면 부당이득반환청구권이 동업재산이 됩니다. 즉, 동업계약 당시에 부담한 매매대금이 될 것이며 증가한 시가 자체가 대상이 되지 않습니다.
종래에 부동산을 공동매수하여 동업한 뒤 정산을 하는 소송에서는 부동산을 포함하여 조합체의 재산을 평가하고 여기에 자기의 동업지분을 곱하고 이미 받은 몫이 있다면 공제하는 방식으로 차액을 계산해왔는데, 이러한 정산금 계산방식에 있어서 어떠한 변화가 있는지는 위 2017다246180 판결 이후의 실제 정산금 계산이 문제되어 실무상 위 대법원 판결이 현실적으로 어떻게 적용되는지 여전히 주목하여 볼 필요가 있습니다. 다만, 당사자 간에 법률관계가 다툼이 없는 경우는 즉 명의수탁자가 제3자인 경우, 명의수탁자가 조합재산으로 귀속됨에 이의가 없어 실질적으로 분쟁이 없는 경우는 조합재산의 정산문제로 귀결될 것으로 보입니다.
내적조합과 조합의 구분
조합과 구분해야 할 개념으로 내적조합이 있습니다.
내적조합은 민법상 조합의 특수한 형태로, 당사자들이 내부적으로만 공동사업을 약정하고 대외적으로는 특정인만 책임을 지는 구조를 말합니다 내적조합은 ‘내부적 동업관계’로 이해할 수 있으며, 외부적으로는 특정인만 책임을 지는 구조입니다. 내적조합은 공동사업은 있으나 대외적인 법률행위를 조합대리에 의하지 않는 인적결합체로서, 내부적으로는 민법상 조합과 같이 의사결정 및 손익분배를 하나, 대외적으로는 업무집행조합원이 다른 조합원들을 대리할 필요 없이 자기 명의로 법률행위를 하고 이로 인한 권리·의무가 업무집행조합원에게 귀속되는 형태를 말합니다
내적조합이라도 조합원 간에는 손익분배 약정이 필수적이며, 이를 결여하면 단순한 금전차용관계나 상법상 익명조합으로 해석될 수 있습니다.
대외적으로 제3자에 대하여 연대하여 책임을 지는 조합과 달리 내적조합에서는 대외적으로 행위를 위임받은 사람만 책임을 지므로, 다른 조합원에게는 직접적인 대외적 책임이 발생하지 않습니다.
부동산공동매수 부동산실명법 명의신탁 조합 정산금청구
공동으로 매수한 부동산(식당)
00시 소재 식당을 원고들(2인)과 피고가 각 1억원씩 투자하여 피고 명의로 취득하였고, 이 돈을 매매대금 및 인테리어비용으로 사용하고 피고는 자기명의로 대출을 받아 가게의 월세를 받아 이자를 지급해 오며 독단적으로 운영을 해왔고 원고들이 항의하자 원고들에게 1/3씩 지분이 있다는 확인서를 작성해주었습니다.
이후 피고는 매입한 식당 사업상 채무가 너무 많아 지급할 돈이 없다거나 운영비를 부담하라며 계속 돈의 지급을 요구하며 식당의 수입은 공개하지 않는 상황이었습니다. 참다 못한 원고들은 지급한 투자금 원금을 돌려받기 원한다며 소송을 의뢰하였습니다.
이에 원고 측은 공동매수약정을 매도인은 알지 못하므로 계약명의신탁에 해당하고 매도인은 이 사실을 알지 못하므로 명의신탁은 무효이므로 지급한 매매대금을 부당이득으로 원고에게 반환하라고 주장하였습니다. 그러자 피고는 이 사건 공동매수약정은 민법상 조합계약에 해당하며 원고들이 공사대금 등 자신의 채무를 이행하지 않아 적자를 보는 상태이고 동업해지사유도 없고 정산을 하면 오히려 손해가 있다고 주장하였습니다.
즉, 간단하게 아래 등식의 주장을 하는 것입니다.
계약명의신탁+매도인의 선의(명의신탁을 모른다)->매수자금 부당이득반환
이에 법원은 피고는 계약명의신탁에 기한 매수당사자가 되어 원고들의 자금에 자신의 자금을 더하여 매도인으로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 이 사건 부동산 에 관하여는 피고 단독 명의로 소유권이전등기를 마쳤다고 봄이 상당하고 매도인이 명의신탁약정을 알았다고 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서의 규정에 따라 피고가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 단독으로 취득하였다 할 것이므로, 명의수탁자인 피고는 법률상 원인 없이 원고들로부터 제공받은 매수자금 상당의 이익을 얻었다고 할 것이어서 이를 원고들에게 반환할 의무가 있다고 하였고, 피고가 주장하는 조합관계로 보기에 부족하다고 하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
명의신탁과 조합관계에 대한 판결을 부연하여 설명드립니다.
명의신탁인가? 조합인가?
부동산실명법 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해를 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다(2002다66922).
수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있으나, 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로 부동산의 소유권을 취득하였다면 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고, 다만 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 그 조합체가 그 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다(2003다25256).
원고와 피고 2 등이 결성한 조합체가 이 사건 임야를 매수하여 피고 2 앞으로 이전등기를 마쳤으므로, 조합체가 피고 2에게 임야를 명의신탁한 것으로 보아야 한다. 이 경우 조합재산은 피고 2에 대한 매매대금에 해당하는 부당이득반환채권 등이고 신탁부동산인 이 사건 임야는 조합재산이 될 수 없다. 따라서 원고의 탈퇴 또는 해산으로 조합관계가 종료되었다고 해도 원고는 이 사건 임야가 조합재산임을 전제로 지분이전등기를 청구할 수 없다.( 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결 [소유권이전등기말소등] > 종합법률정보 판례)
공유인가? 조합(합유)인가?
민법상 조합계약은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약으로서 공동의 목적 달성이라는 정도를 넘어 특정한 사업을 공동경영하는 약정에 한하여 이를 조합계약이라 할 수 있다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다60778판결 참조). 공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위해 동업체에서 매수한 것이 되려면 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공유가 아닌 동업 체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 할 것이고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 그 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다(대 법 원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결 등 참조).
동업자(조합)중 1인 명의로 소유권이전등기한 경우
<동업자 중 1인 명의로 등기한 경우의 법률관계>
단순히 공동으로 매수하였다가 파는 경우는 공유로 볼 수 있겠지만 부동산을 사서 개발을 한다거나 하는 특정사업을 하는 관계는 동업을 하는 관계로 조합으로 볼 수 있습니다.
또한 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우 매수인들 사이의 법률관계는 공유 관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체 에서 매수한 것일 수도 있다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결 등 참조).
동업을 하면서 그 명의를 동업자 중 한 사람으로 한 경우는 계약명의신탁에 해당하고 매도인이 이 사실을 모르는 경우는 그 부동산 자체는 동업재산이 아닙니다. 2017다246180 판결에 따르면 부당이득반환청구권이 동업재산이 됩니다. 즉, 동업계약 당시에 부담한 매매대금이 될 것이며 증가한 시가 자체가 대상이 되지 않습니다.
종래에 부동산을 공동매수하여 동업한 뒤 정산을 하는 소송에서는 부동산을 포함하여 조합체의 재산을 평가하고 여기에 자기의 동업지분을 곱하고 이미 받은 몫이 있다면 공제하는 방식으로 차액을 계산해왔는데, 이러한 정산금 계산방식에 있어서 어떠한 변화가 있는지는 위 2017다246180 판결 이후의 실제 정산금 계산이 문제되어 실무상 위 대법원 판결이 현실적으로 어떻게 적용되는지 여전히 주목하여 볼 필요가 있습니다. 다만, 당사자 간에 법률관계가 다툼이 없는 경우는 즉 명의수탁자가 제3자인 경우, 명의수탁자가 조합재산으로 귀속됨에 이의가 없어 실질적으로 분쟁이 없는 경우는 조합재산의 정산문제로 귀결될 것으로 보입니다.
내적조합과 조합의 구분
조합과 구분해야 할 개념으로 내적조합이 있습니다.
내적조합은 민법상 조합의 특수한 형태로, 당사자들이 내부적으로만 공동사업을 약정하고 대외적으로는 특정인만 책임을 지는 구조를 말합니다 내적조합은 ‘내부적 동업관계’로 이해할 수 있으며, 외부적으로는 특정인만 책임을 지는 구조입니다. 내적조합은 공동사업은 있으나 대외적인 법률행위를 조합대리에 의하지 않는 인적결합체로서, 내부적으로는 민법상 조합과 같이 의사결정 및 손익분배를 하나, 대외적으로는 업무집행조합원이 다른 조합원들을 대리할 필요 없이 자기 명의로 법률행위를 하고 이로 인한 권리·의무가 업무집행조합원에게 귀속되는 형태를 말합니다
내적조합이라도 조합원 간에는 손익분배 약정이 필수적이며, 이를 결여하면 단순한 금전차용관계나 상법상 익명조합으로 해석될 수 있습니다.
대외적으로 제3자에 대하여 연대하여 책임을 지는 조합과 달리 내적조합에서는 대외적으로 행위를 위임받은 사람만 책임을 지므로, 다른 조합원에게는 직접적인 대외적 책임이 발생하지 않습니다.