피고1은 피고2로부터 경기도 00시 000 소재 00빌라 000호(이하 '이 사건 건물')를 임차하여 거주하던 중, 피고 2의 위임을 받아 00경 원고에게 이 사건 건물을 임대차보증금000원, 임대차기간 부터 .까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 임대차계약'). 이 사건 임대차계약서는 피고3이 운영하는 00공인중개사무소에서 작성하였는데, 당시 피고 3은 원고에게 이 사건 건물의 등기부등본을 보여주며 이 사건 건물의 권리관계에 별다른 문제가 없음을 확인시켜주었습니다.
이 사건 임대차계약서 제9조에는 '중개업자는 중개대상물 확인 설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약시 거래당사자 쌍방에게 교부한다'는 내용이 기재되어 있고, 중개업자란에는 피고 3의 이름, 직책, 주소 등이 기재된 고무인과 피고 3의 인영이 날인되어 있었습니다.
원고는 피고 3에게 이 사건 임대차계약 당일 계약금을 비롯하여 중도금 및 잔금을 각 정해진 날짜에 송금하였고, 그 무렵 피고 3은 피고 1에게 원고로부터 송금받은 위 각 금원 중 중개수수료를 제외한 나머지 돈을 지급하였습니다.그런데 이 사건 임대차계약이 체결된 직후인 00경 이 사건 건물에 관하여 수원지방법원 성남지원 00타경0001호 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐지게 되었고, 이 때는 중도금 지급 전이었습니다.
이 사건 부동산은 경매에서 제3자에게 매각되어 원고는 보증금을 반환받지 못하게 되어 임대인과 대리인인 피고1, 피고2를 사기 및 부동산실명법위반으로 형사고소하고 피고1에 대하여는 임대목적물 인도의무 이행지체 내지 이행불능에 따른 계약해제를 이유로 한 임대인으로 임대차보증금반환을 구하고,피고 2에 대하여 기망행위에 따른 불법행위로 인한 손해배상, 피고3에 대하여는 중개상과실로 인하여 잔금 지급 전에 경매개시결정 사실을 고지하지 않은 주의의무 위반을 이유로 한 손해배상책임을 물어 공동으로 임대차보증금 상당 금원의 지급을 구하였습니다. 피고4인 한국공인중개사협회는 피고3과의 공제계약에 따른 공제사업자로 공제가입자인 피고3의 손해를 피고3과 공동하여 배상할 책임을 물었습니다.
피고들의 형사처벌
피고1은 이 사건 임대차계약이 체결된 직후인 00경. 이 사건 건물에 관하여 수원지방법원 성남지원 00타경001호 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐지고, 대출받은 채무를 연체하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 조만간 진행될 예정임을 알면서도 이를 숨긴 채, 원고에게 '1년 이내에 이 사건 건물에 대한 경 매절차가 진행될 일이 없고, 1년 후에 경매절차가 진행되더라도 최우선적으로 19,000,000원을 변제받을 수 있다'고 거짓말하여 이에 속은 원고와 이 사건 임대차계약 을 체결한 뒤, 원고로부터 이 사건 임대차보증금을 지급받아 이를 편취하였다는 취지로 사기로 기소되어 유죄판결을 선고받았습니다.
피고2는 부동산실명법위반으로(피고1이 실소유자임) 형사처벌받았습니다.
법원의 판결
법원은 피고1은 임대인으로서 임대목적물 인도의무 이행지체 내지 이행불능에 따른 반환의무로 피고2는 기망행위에 따른 불법행위로 손해배상책임을 인정하였습니다.
공인중개사인 피고3에 대하여는 피고3은 중개행위를 한 것이 아니라 임대인, 임차인이 다른 경로를 통해 알고 방문하여 대서만 해준 것이라고 주장하였는데, 이에 대해 법원은 "어떠한 행위가 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선 · 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으 로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판 단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행 위로서 중개행위의 범주에 포함된다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 찹 조)."고 하여 피고3의 행위를 중개행위를 인정하였고,
목적물에 관한 근저당권설정등기가 실행될 경우 그 경매절차에서 윈고가 이 사건 임대차보증금을 배당받지 못할 위험이 있으므로, 원고에게 이 사건 임대차보증금의 보호를 위 한 법적 조치나 대비책을 설명하고 이 사건 건물의 권리관계변동 등 중요사항을 확인 고지하여야 할 업무상 주의의무가 있음에도 불구하고, 이 사건 임대차보증금의 잔금지급기일 전에 이미 이 사건 건물에 관한 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐진 사실 을 확인 고지하지 않음으로써 원고에게 이 사건 임대차보증금 상당의 손해를 입혔다고 손해배상책임을 인정하였습니다.
다만, 원고에 대하여도 이 사건 건물에 관한 부동산등기부등본에 근저당권설정등기가 마쳐져 있음을 알면서 이 사건 임대차계약을 체결한 점,이 사건 건물에 관하여 이미 근저당 권설정등기까지 마쳐져 있는 상황이라면, 원고로서는 중개인 또는 임대인 측에게 근저당권설정등기의 피담보채무의 변제상황, 그 실행가능성, 이 사건 건물의 시가 등에 대한 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이를 확인하여 임대차보증금의 반환가능성을 면밀히 조사한 뒤 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 섣불리 이 사건 임대 차계약을 체결한 점 등을 참작하여 피고 3이 원고에게 배상하여야 할 손해액을 70%로 제한하였습니다. 공제사업자인 피고4는 피고3과 위 금액에 대하여 공동하여 책임을 지도록 인용하였습니다.
임대차계약 임대보증금반환 경매개시결정 중개사손해배상 경매 사기 계약취소 한국공인중개사협회 공제금
사실관계
원고는 피고 3에게 이 사건 임대차계약 당일 계약금을 비롯하여 중도금 및 잔금을 각 정해진 날짜에 송금하였고, 그 무렵 피고 3은 피고 1에게 원고로부터 송금받은 위 각 금원 중 중개수수료를 제외한 나머지 돈을 지급하였습니다.그런데 이 사건 임대차계약이 체결된 직후인 00경 이 사건 건물에 관하여 수원지방법원 성남지원 00타경0001호 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐지게 되었고, 이 때는 중도금 지급 전이었습니다.
보증금반환 및 손해배상 청구
이 사건 부동산은 경매에서 제3자에게 매각되어 원고는 보증금을 반환받지 못하게 되어 임대인과 대리인인 피고1, 피고2를 사기 및 부동산실명법위반으로 형사고소하고 피고1에 대하여는 임대목적물 인도의무 이행지체 내지 이행불능에 따른 계약해제를 이유로 한 임대인으로 임대차보증금반환을 구하고,피고 2에 대하여 기망행위에 따른 불법행위로 인한 손해배상, 피고3에 대하여는 중개상과실로 인하여 잔금 지급 전에 경매개시결정 사실을 고지하지 않은 주의의무 위반을 이유로 한 손해배상책임을 물어 공동으로 임대차보증금 상당 금원의 지급을 구하였습니다. 피고4인 한국공인중개사협회는 피고3과의 공제계약에 따른 공제사업자로 공제가입자인 피고3의 손해를 피고3과 공동하여 배상할 책임을 물었습니다.
피고들의 형사처벌
피고1은 이 사건 임대차계약이 체결된 직후인 00경. 이 사건 건물에 관하여 수원지방법원 성남지원 00타경001호 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐지고, 대출받은 채무를 연체하여 이 사건 건물에 대한 경매절차가 조만간 진행될 예정임을 알면서도 이를 숨긴 채, 원고에게 '1년 이내에 이 사건 건물에 대한 경 매절차가 진행될 일이 없고, 1년 후에 경매절차가 진행되더라도 최우선적으로 19,000,000원을 변제받을 수 있다'고 거짓말하여 이에 속은 원고와 이 사건 임대차계약 을 체결한 뒤, 원고로부터 이 사건 임대차보증금을 지급받아 이를 편취하였다는 취지로 사기로 기소되어 유죄판결을 선고받았습니다.
피고2는 부동산실명법위반으로(피고1이 실소유자임) 형사처벌받았습니다.
법원의 판결
법원은 피고1은 임대인으로서 임대목적물 인도의무 이행지체 내지 이행불능에 따른 반환의무로 피고2는 기망행위에 따른 불법행위로 손해배상책임을 인정하였습니다.
공인중개사인 피고3에 대하여는 피고3은 중개행위를 한 것이 아니라 임대인, 임차인이 다른 경로를 통해 알고 방문하여 대서만 해준 것이라고 주장하였는데, 이에 대해 법원은 "어떠한 행위가 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선 · 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으 로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판 단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행 위로서 중개행위의 범주에 포함된다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 찹 조)."고 하여 피고3의 행위를 중개행위를 인정하였고,
목적물에 관한 근저당권설정등기가 실행될 경우 그 경매절차에서 윈고가 이 사건 임대차보증금을 배당받지 못할 위험이 있으므로, 원고에게 이 사건 임대차보증금의 보호를 위 한 법적 조치나 대비책을 설명하고 이 사건 건물의 권리관계변동 등 중요사항을 확인 고지하여야 할 업무상 주의의무가 있음에도 불구하고, 이 사건 임대차보증금의 잔금지급기일 전에 이미 이 사건 건물에 관한 임의경매개시결정 기입등기가 마쳐진 사실 을 확인 고지하지 않음으로써 원고에게 이 사건 임대차보증금 상당의 손해를 입혔다고 손해배상책임을 인정하였습니다.
다만, 원고에 대하여도 이 사건 건물에 관한 부동산등기부등본에 근저당권설정등기가 마쳐져 있음을 알면서 이 사건 임대차계약을 체결한 점,이 사건 건물에 관하여 이미 근저당 권설정등기까지 마쳐져 있는 상황이라면, 원고로서는 중개인 또는 임대인 측에게 근저당권설정등기의 피담보채무의 변제상황, 그 실행가능성, 이 사건 건물의 시가 등에 대한 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이를 확인하여 임대차보증금의 반환가능성을 면밀히 조사한 뒤 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 섣불리 이 사건 임대 차계약을 체결한 점 등을 참작하여 피고 3이 원고에게 배상하여야 할 손해액을 70%로 제한하였습니다. 공제사업자인 피고4는 피고3과 위 금액에 대하여 공동하여 책임을 지도록 인용하였습니다.