부당이득금 양도소득세 고가주택 매매대금 분쟁 처분문서 배척 피고 소송대리인
사실관계 및 양도소득세 문제로 인한 특약
피고의 남편 a는 원고에게 약 13억 원의 차용금채무를 부담하고 있던 중 자신의 채무 중 4억 원의 변제를 위하여 원고와 사이에 00시 토지 및 주택을 원고가 매수하되 그 계약금 4억 원의 지급은 a의 차용금채무 중 4억 원이 상계처리 되는 방식으로 하기로 하여 매매계약서 초안을 쓴 뒤 며칠 뒤 피고를 설득하여 a는 피고를 대행하여 원고와 사이에 이 사건 부동산을 매매대 금 9억 원에 매도하되 계약금 4억 원, 잔금 5억 원, 잔금 지급기일로 정하고, 융자금 3억 3,000만 원 및 임대차보증금반환채무를 원고가 승계하는 내용의 매매계약서 사서인증을 받았습니다.
특약사항은 아래와 같습니다{1호의 '기본 및 현 시설물 상태에서 매매한다.’ 부분만 인쇄된 문구이고, 나머지는 필기도구로 기재한 형태입니다)
1호의 '잔금시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준) 매도자 정산한다’ 부분과 3호의 ’(위 임차인 금 3억 원정)’ 부분 및 4, 5, 6호 부분은 초안에 추가된 부분이다}. 1.기본 및 현 시설물 상태에서 매매한다. 잔금시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준)매도자 정산한다.
2. 융자금은 계약일 현재의 잔액을 유지하며 잔금 지급시 정리조건임.
3. 별첨 임대차계약서의 임차인은 계약일 현재의 보증금 상태로 유지하며 잔금지급시 정리조건임 (위 임차인 금 3억 원정)
4. 계약일 이후 잔금일까지 등기상 추가로 발생되는 채권 및 물권 등 매수인의 소유권을 제한하는 모든 권리에 대하여는 매도인이 책임지고 정리하기로 한다.
5. 1층 세입자 문제는 매도인과 매수인이 서로 상호 합의하여 원만히 해결할 수 있도목 한다.
6. 매도인은 계약일로부터 1년간 현거주지에 거주할 수 있도록 한다.
영수증 교부 및 소유권이전등기
한편 a는 피고 이름으로 '4억 원을 이 사건 매매계약금으로 영수하였고, 이는 a의 채무액 중 4억 원을 상계하여 영수하는 것'이라는 취지의 영수증을 작성해 원고에게 교부하였습니다(실제 a의 채무 중 4억원이 변제처리 되어 이런 영수증을 작성한 것).
피고는 1가구 2주택의 양도에 해당하면 부담하게 될 양도소득세의 부담을 면하기 위해 이 사건 부동산의 양도일자를 늦춰줄 것을 원고에게 요청하였고, 원고와 피고는 잔금일자를 000. 6. 25.로 연기하여 아래와 같은 내용의 000. 3. 30.자 매매계약서(갑 제00호증 등기필정보 및 등기완료통지서 중 주택매매계약서)를 다시 작성하였는데 그에 기해 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
원고의 부당이득 반환 소 제기
원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 기해 매매대금 9억 원을 지급하면 되는데, 원고는 임원태의 차용금채무 4억 원과 상계 처리함으로써 매매계약금으로 4억 원을 지급하였고, 0000. 0. 00. 피고의 대출금 3억 1000 만 원을 대위변제하였으며,피고의 전세보증금 및 보증금 반환채무를 승계하였는데 이를 공제하면 1억3천만원이 초과지급되었으므로 원고가 초과하여 지급한 돈을 부당이득으로 피고는 반환해야 한다고 원고는 주장하였습니다.
피고를 수임하여 주장
"이 사건 매매계약은 a의 원고에 대한 차용금채무 중 4억 원에 대한 대물변제를 위한 것으로서, 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 원고에게 이전해주는 대신 a의 원고에 대한 채무 4억 원을 변제된 것으로 처리하고 원고가 이 사건 부동산 관련 피고의 채무 6 억 3,000만 원을 승계하기로 약정한 것입니다. 이러한 대출채무 및 임차보증금반환채무는 원고도 조사하여 처음부터 알고 있던 내용입니다. 따라서 산술적으로 계산하면 매매대금을 10억3천만원으로 기재하면 되지만 이렇게 기재하면 1가구 1주택이라도 9억 초과부분은 양도소득세가 부과가 됩니다. 이러한 이유로 양도소득세까지 내면서 이전을 해줄 이유는 없기 때문에 세금이 나오지 않도록 매매대금을 9억으로 기재한 것입니다. 이 사건 매매계약 당시에도 이미 융자와 보증금을 서로 알고 있어 9억원을 기재할 시 1억 3,000만 원아나 초과함이 명백한데 원고가 이에 대하여 구 체적인 기재를 하지 않은 점, 그 정산에 관하여 이 사건 매매계약서처럼 융자금이나 임대차보증금에 대하여 '잔금 지급시 정리조건임'이라는 식으로 기재하기 보다는 좀 더 자세하게 기재하였을 것으로예상되는 점, 원고 주장의 정산과 관련하여 아무런 합의도 이루어지지 않았을 뿐만 아니라 이 사건 소제기 시까지 피고에게 부당이득의 반환을 구한 객관적 자료가 전혀 없는 점, 이 사건 주택 중 피고가 점유하고 있는 부분에 대한 주택명도청구 소송을 제기하여 소송까지 했는데 위 사건에서 원고는 부당이득 관련 언급이 전혀 없었고 소송 이후 피고로부터 집을 비웠다는 문자를 받고 원고가 보낸 문자메시지에도 '수고하셨습니다. 공과금 정리는 어떻게 됐나요?'라는 내용이 있을 부당이득과 관련하여 아무런 내용도 없는 점, 피고는 원고에 대하여 직접 차용금재무를 부담하지 않는 관계인데, 피고 소유의 이 사건 부동산의 소유권을 원고에게 넘기면서 추가로 1억 3,000만 원이나 되는 비용을 부담할만한 사정은 보이지 않는 점, 피고는 1가구 2주택 요건을 갖춰서 1가구 2주택 양도예 따른 소득세를 내지 않기 위하여 소유권이전일을 늦추어 양도소득세의 절감을 위하여 노력하였는데, 소득세법 제9조 제1항 제3호, 소득세법시행령 제156조 제1항에 의하면 1세대 1주택의 경우에도 주택의 가액이 9억 원을 초과하면 고가주택은 과세대상이 되어, 이 사건 매매대금의 가액을 형식적으로 9억 원만 기재한 것은 양도소득세를 내지 않기 위한 방편으로 기재한 것입니다."
라고 구체적으로 주장하고 관련증거와 양도소득세의 문제에 대한 법령 및 특약기재의 배경을 기재하였습니다
판결
이에 대해 법원은 피고가 주장하는 사정을 대부분 받아들여
무릇 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 할 것이지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나 지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 그 문언의 내용과 그 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계 약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약 의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하거나 그가 보유하는 소유권 등 권리의 중 요한 부분을 침해 내지 제한하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석 하여야 한다(대법원 1993. 10. 26. 선고 93다3103 판결, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결 등 참조).
살피건대, 앞서 인정한 이 사건 매매계약이 체결되게 된 경위와 그 후의 정황 등 여 러 사정들에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 경우 의사표시의 내용을 기재된 문언대로 인정하지 않을만한 특별한 사정이 충분하다고 보아야 하므로, 원고의 주장은 결국 이유 없다.
법원은 매매계약서는 원고의 주장에 맞게 문언상 기재되어 있더라도 매매대금 9억원의 표시는 양도소득세를 내지 않기 위한 목적으로 사실과 다른 허위표시로 효력이 없다고 판단하였습니다.
부당이득금 양도소득세 고가주택 매매대금 분쟁 처분문서 배척 피고 소송대리인
사실관계 및 양도소득세 문제로 인한 특약
피고의 남편 a는 원고에게 약 13억 원의 차용금채무를 부담하고 있던 중 자신의 채무 중 4억 원의 변제를 위하여 원고와 사이에 00시 토지 및 주택을 원고가 매수하되 그 계약금 4억 원의 지급은 a의 차용금채무 중 4억 원이 상계처리 되는 방식으로 하기로 하여 매매계약서 초안을 쓴 뒤 며칠 뒤 피고를 설득하여 a는 피고를 대행하여 원고와 사이에 이 사건 부동산을 매매대 금 9억 원에 매도하되 계약금 4억 원, 잔금 5억 원, 잔금 지급기일로 정하고, 융자금 3억 3,000만 원 및 임대차보증금반환채무를 원고가 승계하는 내용의 매매계약서 사서인증을 받았습니다.
특약사항은 아래와 같습니다{1호의 '기본 및 현 시설물 상태에서 매매한다.’ 부분만 인쇄된 문구이고, 나머지는 필기도구로 기재한 형태입니다)
1호의 '잔금시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준) 매도자 정산한다’ 부분과 3호의 ’(위 임차인 금 3억 원정)’ 부분 및 4, 5, 6호 부분은 초안에 추가된 부분이다}. 1.기본 및 현 시설물 상태에서 매매한다. 잔금시까지 각종 공과금은 (잔금일 기준)매도자 정산한다.
2. 융자금은 계약일 현재의 잔액을 유지하며 잔금 지급시 정리조건임.
3. 별첨 임대차계약서의 임차인은 계약일 현재의 보증금 상태로 유지하며 잔금지급시 정리조건임 (위 임차인 금 3억 원정)
4. 계약일 이후 잔금일까지 등기상 추가로 발생되는 채권 및 물권 등 매수인의 소유권을 제한하는 모든 권리에 대하여는 매도인이 책임지고 정리하기로 한다.
5. 1층 세입자 문제는 매도인과 매수인이 서로 상호 합의하여 원만히 해결할 수 있도목 한다.
6. 매도인은 계약일로부터 1년간 현거주지에 거주할 수 있도록 한다.
영수증 교부 및 소유권이전등기
한편 a는 피고 이름으로 '4억 원을 이 사건 매매계약금으로 영수하였고, 이는 a의 채무액 중 4억 원을 상계하여 영수하는 것'이라는 취지의 영수증을 작성해 원고에게 교부하였습니다(실제 a의 채무 중 4억원이 변제처리 되어 이런 영수증을 작성한 것).
피고는 1가구 2주택의 양도에 해당하면 부담하게 될 양도소득세의 부담을 면하기 위해 이 사건 부동산의 양도일자를 늦춰줄 것을 원고에게 요청하였고, 원고와 피고는 잔금일자를 000. 6. 25.로 연기하여 아래와 같은 내용의 000. 3. 30.자 매매계약서(갑 제00호증 등기필정보 및 등기완료통지서 중 주택매매계약서)를 다시 작성하였는데 그에 기해 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
원고의 부당이득 반환 소 제기
원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 기해 매매대금 9억 원을 지급하면 되는데, 원고는 임원태의 차용금채무 4억 원과 상계 처리함으로써 매매계약금으로 4억 원을 지급하였고, 0000. 0. 00. 피고의 대출금 3억 1000 만 원을 대위변제하였으며,피고의 전세보증금 및 보증금 반환채무를 승계하였는데 이를 공제하면 1억3천만원이 초과지급되었으므로 원고가 초과하여 지급한 돈을 부당이득으로 피고는 반환해야 한다고 원고는 주장하였습니다.
피고를 수임하여 주장
"이 사건 매매계약은 a의 원고에 대한 차용금채무 중 4억 원에 대한 대물변제를 위한 것으로서, 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 원고에게 이전해주는 대신 a의 원고에 대한 채무 4억 원을 변제된 것으로 처리하고 원고가 이 사건 부동산 관련 피고의 채무 6 억 3,000만 원을 승계하기로 약정한 것입니다. 이러한 대출채무 및 임차보증금반환채무는 원고도 조사하여 처음부터 알고 있던 내용입니다. 따라서 산술적으로 계산하면 매매대금을 10억3천만원으로 기재하면 되지만 이렇게 기재하면 1가구 1주택이라도 9억 초과부분은 양도소득세가 부과가 됩니다. 이러한 이유로 양도소득세까지 내면서 이전을 해줄 이유는 없기 때문에 세금이 나오지 않도록 매매대금을 9억으로 기재한 것입니다. 이 사건 매매계약 당시에도 이미 융자와 보증금을 서로 알고 있어 9억원을 기재할 시 1억 3,000만 원아나 초과함이 명백한데 원고가 이에 대하여 구 체적인 기재를 하지 않은 점, 그 정산에 관하여 이 사건 매매계약서처럼 융자금이나 임대차보증금에 대하여 '잔금 지급시 정리조건임'이라는 식으로 기재하기 보다는 좀 더 자세하게 기재하였을 것으로예상되는 점, 원고 주장의 정산과 관련하여 아무런 합의도 이루어지지 않았을 뿐만 아니라 이 사건 소제기 시까지 피고에게 부당이득의 반환을 구한 객관적 자료가 전혀 없는 점, 이 사건 주택 중 피고가 점유하고 있는 부분에 대한 주택명도청구 소송을 제기하여 소송까지 했는데 위 사건에서 원고는 부당이득 관련 언급이 전혀 없었고 소송 이후 피고로부터 집을 비웠다는 문자를 받고 원고가 보낸 문자메시지에도 '수고하셨습니다. 공과금 정리는 어떻게 됐나요?'라는 내용이 있을 부당이득과 관련하여 아무런 내용도 없는 점, 피고는 원고에 대하여 직접 차용금재무를 부담하지 않는 관계인데, 피고 소유의 이 사건 부동산의 소유권을 원고에게 넘기면서 추가로 1억 3,000만 원이나 되는 비용을 부담할만한 사정은 보이지 않는 점, 피고는 1가구 2주택 요건을 갖춰서 1가구 2주택 양도예 따른 소득세를 내지 않기 위하여 소유권이전일을 늦추어 양도소득세의 절감을 위하여 노력하였는데, 소득세법 제9조 제1항 제3호, 소득세법시행령 제156조 제1항에 의하면 1세대 1주택의 경우에도 주택의 가액이 9억 원을 초과하면 고가주택은 과세대상이 되어, 이 사건 매매대금의 가액을 형식적으로 9억 원만 기재한 것은 양도소득세를 내지 않기 위한 방편으로 기재한 것입니다."
라고 구체적으로 주장하고 관련증거와 양도소득세의 문제에 대한 법령 및 특약기재의 배경을 기재하였습니다
판결
이에 대해 법원은 피고가 주장하는 사정을 대부분 받아들여
무릇 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 할 것이지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나 지 않는 경우에는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 그 문언의 내용과 그 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계 약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약 의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하거나 그가 보유하는 소유권 등 권리의 중 요한 부분을 침해 내지 제한하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석 하여야 한다(대법원 1993. 10. 26. 선고 93다3103 판결, 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결 등 참조).
살피건대, 앞서 인정한 이 사건 매매계약이 체결되게 된 경위와 그 후의 정황 등 여 러 사정들에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 경우 의사표시의 내용을 기재된 문언대로 인정하지 않을만한 특별한 사정이 충분하다고 보아야 하므로, 원고의 주장은 결국 이유 없다.
법원은 매매계약서는 원고의 주장에 맞게 문언상 기재되어 있더라도 매매대금 9억원의 표시는 양도소득세를 내지 않기 위한 목적으로 사실과 다른 허위표시로 효력이 없다고 판단하였습니다.